這是小號對外邀約（搶劫）的第4篇。15年小編出道的時(shí)候，就開始向江湖前輩“養(yǎng)老人生”索要報(bào)告，后面年年都要；養(yǎng)老人生大哥的報(bào)告，無數(shù)次救小編于水火。今年，老大哥決定將第六十三種顏色作為《2019年北京養(yǎng)老市場發(fā)展調(diào)研白皮書》的首發(fā)平臺；從普通粉絲正式升級“養(yǎng)老人生”鐵粉，小編私下里開心了許久。以下內(nèi)容代表作者觀點(diǎn)，若有異議，多多包涵，多多諒解！
行業(yè)新聞 2020.04.15
這是小號對外邀約（搶劫）的第4篇。15年小編出道的時(shí)候，就開始向江湖前輩“養(yǎng)老人生”索要報(bào)告，后面年年都要；養(yǎng)老人生大哥的報(bào)告，無數(shù)次救小編于水火。今年，老大哥決定將第六十三種顏色作為《2019年北京養(yǎng)老市場發(fā)展調(diào)研白皮書》的首發(fā)平臺；從普通粉絲正式升級“養(yǎng)老人生”鐵粉，小編私下里開心了許久。以下內(nèi)容代表作者觀點(diǎn)，若有異議，多多包涵，多多諒解！
作者簡介
2020年2月9日，疫情還在延續(xù)，首先向李文亮醫(yī)生致敬！作為養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者，希望大家看這篇文章的同時(shí)能為抗擊疫情做一些小小的貢獻(xiàn)。
在此作者和公眾號平臺承諾：
一、打賞的金額全部捐助給湖北抗擊疫情（打賞暫由小號主編代收）。
二、每產(chǎn)生一個(gè)閱讀量作者將會單獨(dú)捐助五分錢給湖北疫區(qū)。
三、以文章發(fā)表后三天的統(tǒng)計(jì)數(shù)字為準(zhǔn)，第四天展示匯款憑證以示公允。
希望大家多多轉(zhuǎn)發(fā)、打賞，謝謝！
01
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量，入住人數(shù)
全國：截止2019年11月底：全國共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)31997個(gè)，床位數(shù)414.3萬張。
北京：截止到2019年12月底：
機(jī)構(gòu)數(shù)量：北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有564家，去年同期為672家，同比減少16.07%。
02
北京人口，老年人口，未來老年人口預(yù)測
北京市老齡辦、市老齡協(xié)會聯(lián)合北京師范大學(xué)中國公益研究院發(fā)布《北京市老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告(2018)》中指出，截至2018年底，北京市常住總?cè)丝?154.2萬人，比2017年年末減少16.5萬人，其中北京市戶籍總?cè)丝?375.8萬人，比2017年年末增加16.6萬人。
北京市60歲及以上戶籍老年人口在2017年底至2018年底從333.3萬人增長到349.1萬人，增加了15.8萬人，增長比例4.7%。60歲及以上戶籍老年人口占戶籍總?cè)丝诒壤?，?017年底的24.5%，上升到了2018年底的25.4%，增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，戶籍老年人口的比例首次突破四分之一。
截至2018年底，80歲及以上戶籍老年人口58.4萬人，較上一年增加了2.7萬人，戶籍居民平均期望壽命為82.20歲，較上一年增加了0.05歲。
03
北京平均收入，老人退休金
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示北京居民人均年可支配收入62361元，首次突破6萬元大關(guān)。隨著北京市老年人社會保障體系逐步健全，2018年，本市企業(yè)退休職工基本養(yǎng)老金水平從每人每月3959元提高到4157元。
04
新開業(yè)機(jī)構(gòu)情況
2019年北京6環(huán)內(nèi)了解到新開業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目達(dá)到了15家，由于臨近春節(jié)情況特殊，有2個(gè)項(xiàng)目一些相關(guān)數(shù)據(jù)來不及調(diào)研，以下調(diào)研的結(jié)果為剩余13家的數(shù)據(jù)。
通過調(diào)研得知北京城區(qū)（六環(huán)內(nèi)）2019年新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包含了照料中心）13家，其中：海淀2家。朝陽4家。石景山1家。豐臺1家。大興 5家。
新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有兩個(gè)特點(diǎn)
大興崛起。大興區(qū)總共有5家機(jī)構(gòu)開業(yè)（還有一家數(shù)據(jù)沒調(diào)研，沒有計(jì)算在統(tǒng)計(jì)范圍），其中有3家開在亦莊，亦莊地區(qū)總共已有不下6家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)扎堆營業(yè)。
營利性機(jī)構(gòu)多達(dá)4家，約占新開業(yè)項(xiàng)目的31%。在民非和營利性平等同權(quán)的情況下，有更多的機(jī)構(gòu)選擇了營利性企業(yè)作為運(yùn)營主體，雖然平時(shí)少些優(yōu)惠，但真到并購時(shí)刻卻更容易操作。
床位數(shù)量
13個(gè)項(xiàng)目總床位數(shù)約為3521張。平均到每個(gè)項(xiàng)目271床。大興區(qū)新增床位最多，為1766張，占新增全部床位的50.1%。其中單體項(xiàng)目最大床位為1000張。
朝陽區(qū)照樣是床位增長大戶，達(dá)到了909張。石景山區(qū)新增床位550張排在其后，豐臺區(qū)新增床位160張，海淀區(qū)最少，為136張。東城和西城則沒有聽說有新項(xiàng)目開業(yè)。
項(xiàng)目定位
13家機(jī)構(gòu)中，會員制模式的有一家，也是唯一一家前期只接受自理老人的項(xiàng)目，其余項(xiàng)目均接受護(hù)理老人。定位高端的項(xiàng)目只有一家，其余項(xiàng)目均為中高端定位。
新開業(yè)項(xiàng)目中5家為北京地區(qū)連鎖分店，4個(gè)項(xiàng)目在北京以外地區(qū)有連鎖項(xiàng)目分部。
開業(yè)時(shí)間
入住情況
平均收費(fèi)
05
歷年北京養(yǎng)老政策目錄匯總
建設(shè)投資
土地及設(shè)施供應(yīng)政策
運(yùn)營扶持政策
06
市場預(yù)測及結(jié)論
總結(jié)前幾年北京養(yǎng)老市場的發(fā)展勢態(tài)，從收費(fèi)來看中端和高端的邊界模糊，差距不大，未來格局會呈現(xiàn)出低端、中低端、中高端、超高端等層次，將不會有高端這個(gè)層級定位。
市場份額來看，市場會呈現(xiàn)棗核狀分布，低端和超高端為兩頭，市場越來越小。大部分老人呈現(xiàn)改善性居住需求，所以中低端和中高端為需求最旺盛的價(jià)格區(qū)間。超高端市場容量不會太大。
未來北京地區(qū)的機(jī)構(gòu)還是會以較平穩(wěn)的速度發(fā)展，但復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、加劇的市場競爭和普惠養(yǎng)老推行、大力發(fā)展居家和社區(qū)養(yǎng)老的政策導(dǎo)向會給機(jī)構(gòu)發(fā)展帶來非常多的不確定性：
1)、政策導(dǎo)向的力量
2)、日本經(jīng)驗(yàn)的前車之鑒
3)、經(jīng)濟(jì)下行對投資和消費(fèi)者的影響
2018年開始的經(jīng)濟(jì)下行壓力分別傳導(dǎo)到了企業(yè)和個(gè)人端，企業(yè)最明顯的特征是融資難，投資謹(jǐn)慎，從目前公開的信息了解到，各大公司都把養(yǎng)老項(xiàng)目的拓展方向放在了公辦民營的普惠項(xiàng)目上，預(yù)計(jì)未來將會有較多的品質(zhì)不錯(cuò)，收費(fèi)中等的公辦民營項(xiàng)目分流高端市場客群。
個(gè)人端方面，對于支付主體老人子女來說，經(jīng)濟(jì)的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)保守，送養(yǎng)老人也會進(jìn)行多方對比，選擇會偏向于品質(zhì)不錯(cuò)，性價(jià)比高，探視方便的包間項(xiàng)目居住，入住機(jī)構(gòu)理由逐步由無奈型偏向于改善型轉(zhuǎn)變。
4)、目前北京市場入住率對市場的影響
床位數(shù)和入住人數(shù)雖然全年都有所增長，但又分別在個(gè)別季度有所下降。其中床位數(shù)在第四季度下降較明顯，按照慣例，第四季度有重陽節(jié)，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)密集開業(yè)的日子，但卻出現(xiàn)床位大幅減少的情況實(shí)屬罕見。那些減少的床位數(shù)去了哪里，這是個(gè)問題……
入住人數(shù)方面，第二季度入住人數(shù)呈現(xiàn)負(fù)增長，元旦春節(jié)加之換季流失人數(shù)是正常規(guī)律，也在意料之中。第三季度入住人數(shù)大幅增加，這也有些出乎我們意外，畢竟三季度天氣炎熱，不是傳統(tǒng)的入住高峰期。
5)、細(xì)分市場飽和
6)、競爭的賽道
由于細(xì)分市場飽和及概念渲染空間變小，養(yǎng)老行業(yè)的競爭可能將從看不見的優(yōu)勢向直觀感受的可見優(yōu)勢轉(zhuǎn)變。
7)、媒體的腦死亡
2019年，我們再也沒有看到類似市場一床難求的報(bào)道，更多是展現(xiàn)老人居住不離社區(qū)的新聞。這種思想復(fù)印的做法讓媒體徹底淪為一個(gè)沒有獨(dú)立觀點(diǎn)的“快遞員”，把那些想讓大家看到的信息搬給受眾者。缺乏獨(dú)立和理智聲音直接導(dǎo)致的結(jié)果就是頭腦發(fā)熱的沖動投資者持續(xù)進(jìn)場并深陷其中。
8)、未來開業(yè)的市場化項(xiàng)目將很難盈利
之前都是從財(cái)務(wù)和運(yùn)營角度分析養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否盈利，如何盈利，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來解剖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷程會發(fā)現(xiàn)，未來的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將很難出現(xiàn)盈利。
養(yǎng)老院的主要收入分為床位費(fèi)，餐費(fèi)和護(hù)理費(fèi)，在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上床位費(fèi)取值租金上漲情況，餐費(fèi)取值于CPI（居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)），護(hù)理費(fèi)即人工成本，取值于每年政府公布的工資上漲幅度。
從上面三個(gè)圖表來看，北京地區(qū)的房租從2012年-2018年上漲了129%，CPI復(fù)合增長幅度為16.9%，工資增長幅度為69%。假設(shè)一家2012年新開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)當(dāng)年的床位收費(fèi)為3000元，餐費(fèi)1000元，護(hù)理費(fèi)1000元，合計(jì)5000元，到了2018年底，床位費(fèi)、餐費(fèi)、護(hù)理對應(yīng)的收費(fèi)應(yīng)該增長到6870元、1169元和1690元，合計(jì)9729元才沒有跑輸大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
這三項(xiàng)費(fèi)用的增長幅度，估計(jì)各機(jī)構(gòu)餐飲收費(fèi)略超，護(hù)理收費(fèi)持平或略低，床位費(fèi)肯定大大的落下。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賺錢，賺的又是什么錢？通過上面的分析，養(yǎng)老院雖然從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度不賺錢，但從經(jīng)營的角度還是有結(jié)余的，真正盈利的都是靠之前以較低價(jià)格長期（10年以上租賃期）鎖定了物業(yè)成本，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（廣義貨幣供應(yīng)M2大量超發(fā)）房價(jià)翻跟頭提高，帶來租金大幅上漲，養(yǎng)老院靠房租增長來實(shí)現(xiàn)的盈利。
2012年開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和2018年開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在餐飲成本和人工成本上已經(jīng)基本持平，唯一有差別的是2018年開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要比2012年開業(yè)的項(xiàng)目房租貴129%，成本上升直接表現(xiàn)在收費(fèi)上，這也是為什么越晚開業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目收費(fèi)越高，而之前開業(yè)的高端項(xiàng)目的收費(fèi)反而顯得不再曲高和寡，高端項(xiàng)目具有的知名度+收費(fèi)相對降低導(dǎo)致入住率上升而產(chǎn)生了正向現(xiàn)金盈利。
9)、社區(qū)居家養(yǎng)老的苦苦支撐
和機(jī)構(gòu)相比，社區(qū)及居家養(yǎng)老一直在尋找盈利突破口，看似免費(fèi)的物業(yè)讓很多企業(yè)深陷其中。在沒有找到盈利模式之前，“退群”的念頭不斷滋生。但通過這次新型肺炎的疫情長遠(yuǎn)看社區(qū)養(yǎng)老模式必定會形成散發(fā)著使命感的一股清流。
07
2019年養(yǎng)老關(guān)鍵詞
2019年北京養(yǎng)老行業(yè)的關(guān)鍵詞
“現(xiàn)金流”“進(jìn)京趕考”
“進(jìn)京趕考”
2019年，從湖南起家的“普親養(yǎng)老”和大本營在江蘇的“朗詩養(yǎng)老”分別在北京豐臺區(qū)和海淀區(qū)開出了第一家自主投資項(xiàng)目，均為護(hù)理型照顧機(jī)構(gòu)。兩家公司都是有多年的10+項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，但在北京的項(xiàng)目表現(xiàn)平平，口碑及入住率和其他新開項(xiàng)目比沒有明顯亮點(diǎn)。
“現(xiàn)金流”
2019年處在全國中心的北京經(jīng)歷了大部制改革和70周年閱兵，由于政治因素，有些政策的貫徹執(zhí)行出現(xiàn)卡頓，再加上大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓、融資渠道受阻，之前慣性擴(kuò)張的后遺癥開始逐漸顯現(xiàn)，多家企業(yè)現(xiàn)金流幾近枯竭，員工工資無法按時(shí)發(fā)放。
2020年的養(yǎng)老關(guān)鍵詞
“冠狀病毒”、“活著”
2020年將會更加痛苦，不單是養(yǎng)老行業(yè)，其他行業(yè)更甚。因?yàn)橐咔檫@只黑天鵝的突然到來，養(yǎng)老市場已經(jīng)趨平淡的走勢可能會由“L”型繼續(xù)急性下探呈現(xiàn)“Z”型走勢，在2019年保守發(fā)展的形式下急劇下跌，預(yù)計(jì)第三季度會逐漸平穩(wěn)，這是考驗(yàn)機(jī)構(gòu)生死的一年。
作為抵抗力低的易感人群密集居住場所，機(jī)構(gòu)也是重點(diǎn)防范領(lǐng)域，主管部門出臺了疫情期間隔離運(yùn)營的通知，并且暫時(shí)停止接待新入住老人的要求，終止時(shí)間按照疫情的防控進(jìn)度另行通知。由于無法判斷疫情持續(xù)時(shí)間，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正常接待新入住老人時(shí)間也無法獲知，這就導(dǎo)致經(jīng)營差距明顯。之前入住率高的機(jī)構(gòu)得以有充足的現(xiàn)金流保障運(yùn)營，入住率低的企業(yè)會造成虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，生存壓力有如泰山壓頂，活下去將是2020年的重要目標(biāo)。
在市場資金流動趨緊的情況下，經(jīng)營困難的企業(yè)可能會斷腕止損式的出售或轉(zhuǎn)讓，但愿意接手的企業(yè)和熊貓一樣稀少，轉(zhuǎn)讓價(jià)格也會有較大議價(jià)空間。2020年對有些機(jī)構(gòu)來說是煎熬的一年，但對另外一些機(jī)構(gòu)來說將是抄底的一個(gè)好時(shí)機(jī)，是充滿機(jī)會的一年。
08
案例分享
首開寸草花家地項(xiàng)目
項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)望京花家地小區(qū)，建筑面積4232.10平方米，共5層，設(shè)置床位112張，以單人間為主，雙人間為輔，秉承“融合式養(yǎng)老”及“城市復(fù)興”理念，主要服務(wù)于高齡、半失能、失能、認(rèn)知癥老人。
尊與堂
尊與堂位于南四環(huán)邊大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路臨10號，園區(qū)占地300畝，建筑面積4萬多平方米，擁有房間532間，其中自理公寓332間，介護(hù)公寓200間，共有床位1000張。
（以上內(nèi)容為個(gè)人觀點(diǎn)，供參考?。?/span>
來源： 第六十三種顏色